陈文烈大厦或9.5亿元售出改建住宅 料成今年最大集售案

新加坡，新加坡 2026年7月21日 ALN: 新加坡房地产市场在2023年迎来了一个重要的里程碑，鑫丰集团（Kingsford Group）旗下单位拟以9亿5000万元的价格收购位于欧南路的陈文烈大厦（Tan Boon Liat Building），这笔交易有望成为今年规模最大的集体出售交易。该交易价格不仅超过了今年4月新海逸牵头财团以8亿8000万元收购乐洋村（Loyang Valley）公寓的成交价，还可能成为自2018年太平洋大厦（Pacific Mansion）以9亿8000万元售出以来，本地成交价最高的集售交易。

尽管如此，这一价格仍低于该大厦在今年2月第二次推出市场时的要价10亿元，低了5000万元或5%。与去年2月首次推出集售时的要价11亿500万元相比，则低了2亿元或17.4%。这表明，尽管市场需求强劲，但由于多种因素的影响，价格仍面临一定的压力。房地产市场的波动往往受到经济形势、政策变化以及市场需求等多重因素的影响，在这种背景下，陈文烈大厦的交易显得尤为重要。

在负责该项目独家销售的戴德梁行（Cushman & Wakefield）于7月21日宣布这一消息时，强调这项交易仍需满足特定先决条件，并获得业主和分层地契局的最终批准。这一过程可能会涉及复杂的法律和行政程序，确保所有相关方的利益得到保护。集体出售的过程通常需要业主的广泛支持，尤其是在涉及较大金额的交易时，确保每位业主的权益得到充分考虑是至关重要的。

陈文烈大厦建于上世纪70年代，是新加坡重要的工业建筑地标之一，楼高15层，共有152个分层地契单位。随着城市发展和市场需求的变化，老旧工业建筑的改造与再利用逐渐成为一种趋势。根据戴德梁行资本市场高级董事沈丽美的说法，政府规划政策的重大调整是促成此次交易的核心催化剂。近年来，新加坡政府对土地使用政策进行了多次调整，旨在提高土地资源的利用效率，鼓励开发商对旧有资产进行重新开发。

预计可建超过900个住宅单位

新加坡市区重建局（URA）在完成一项为期八个月的全面可行性研究后，决定对陈文烈大厦所处地段进行重新规划。这项规划的核心在于将地段用途从目前的“商业一”（Business 1，即发展轻工业、软件与高科技研发和仓储等），改为“住宅与地面层商用”。这一改变将容积率从现有的3.1提高到4.9，总楼面面积增加50%。

市建局还建议将毗邻的几幅小型剩余土地与主要地段合并，这些剩余土地的总面积达1365平方公尺（1万4687平方英尺）。重新发展的陈文烈大厦将拥有1500平方公尺的地面层面积可作为商业用途，并可建两栋高达48层的高楼建筑。沈丽美表示，重新发展项目预计可建共管公寓（condominium）和服务公寓（serviced apartment），单位数量预计超过900个。这一项目的实施将有助于缓解新加坡日益紧张的住宅供应压力，特别是在成熟的市区。

此外，由于陈文烈大厦属于“商业一”用途，买家预计无须支付额外买方印花税（ABSD）。通常情况下，发展商若购买住宅用地时，须缴付相当于土地价格40%的ABSD。然而，如果在两年内开始建设，并在五年内建成及售出全部单位，其中35%的税款可获豁免。沈丽美指出，这一政策的存在使得交易变得更具吸引力，进一步促进了市场的活跃。税收政策的灵活性为开发商提供了更多的投资机会，也为市场带来了新的活力。

集售委员会接下来将举行特别股东大会，争取至少八成业主投票支持以9亿5000万元的价格出售这一项目。此举不仅是为了确保交易的顺利进行，也是为了维护业主的利益，确保他们在交易中的合理收益。集体出售的成功与否，往往取决于业主之间的沟通和协商，确保每位业主都能够充分理解交易的利弊，进而达成共识。

有助于维持地区私宅供应

陈文烈大厦所在的合乐路、欧南园和里峇峇利一带，近年来新私宅市场表现强劲。例如，卓悦峰（Zyon Grand）和Promenade Peak这两个新项目推出以来，至今分别售出90%和72%的单位，平均尺价均略高于3000元。这一现象表明，市场对新私宅的需求依然旺盛，尤其是在成熟的住宅区内。随着新加坡城市化进程的加快，越来越多的居民希望在市区内找到合适的住房，导致新私宅的需求持续上升。

博纳产业（PropNex）执行董事兼总裁冯景祥指出，这一带可供发展的私宅用地十分有限，因此陈文烈大厦的重新发展，将有助于维持区内新私宅供应。随着城市化进程的加快，土地资源的稀缺性愈发明显，如何有效利用现有土地资源，成为了各方关注的焦点。新加坡的土地资源有限，合理规划和开发土地是实现可持续发展的关键。

鑫丰集团在私宅市场的活跃表现也引起了市场的广泛关注。除了近期推出鑫丰伦多花园（Lentor Gardens Residences），该集团还正在销售鑫丰瑞府（Chuan Park）和滨海花园一号（One Marina Gardens）。此外，集团去年也成功标得直落布兰雅路（Telok Blangah Road）吉宝俱乐部原址的首幅私宅地段。尽管在过去两次竞标里峇峇利埔B和C地段未能成功，但通过集售方式取得这个地区的地段，显示出其灵活应对市场变化的能力。这种灵活性使得鑫丰集团能够在竞争激烈的房地产市场中保持领先地位。

冯景祥表示，未能在政府售地计划（GLS）中成功获得地段的开发商，未来可能会越来越关注集售市场，并倾向考虑永久地契、位于成熟住宅区、销售纪录良好、靠近地铁站且定价合理的集售项目。这一趋势反映出市场的多样性和灵活性，开发商需要不断调整策略，以应对不断变化的市场环境。随着市场竞争的加剧，开发商将更加注重项目的可行性和投资回报。

总的来看，陈文烈大厦的交易不仅是新加坡房地产市场的一个重要事件，也反映出市场对老旧资产重新开发的重视。随着政府政策的调整和市场需求的变化，未来将有更多类似的项目出现，为新加坡的城市发展注入新的活力。这一交易的成功将为其他类似项目提供借鉴，也可能激励更多的业主考虑进行集体出售，以实现资产的最大化价值。